이재명 정부 보유세 인상 예고, 똘똘한 한 채도 안전지대 아니다?

 

https://www.hankyung.com/article/2026022705881

한국경제 기사를 보고 적잖이 놀랐다.

 

이재명 대통령이 27일 X(옛 트위터)에 "초고가 주택은 선진국 수도 수준에 상응하는 부담과 규제를 안게 될 것"이라고 밝혔다는 내용이었다. 오는 5월 9일까지인 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료된 이후, 이번엔 보유세를 본격적으로 끌어올리겠다는 신호다. 그것도 다주택자만이 아니라 '똘똘한 한 채' 보유자까지 타겟에 포함시킬 가능성을 시사했다.

 

현재 한국 보유세 실효세율은 0.1%대

한국경제 보도에 따르면, 한국의 부동산 보유세 실효세율은 현재 0.1%대 수준이다. 민간 비영리 연구단체 '토지+자유연구소'는 2023년 기준 한국의 보유세 실효세율을 0.15%로 분석했다. 반면 세계 주요 도시들은 훨씬 높은 수준이다.

 

미국 뉴욕시는 부동산 보유세 실효세율이 시세의 1~2%로 평가된다. 일본 도쿄는 건축비의 50~70%인 과세표준에 '고정자산세' 1.4%, '도시계획세' 최대 0.3%를 부과한다. 프랑스 파리는 순부동산 자산 가액이 130만 유로를 넘으면 최대 연 1.5% 누진세를 매기는 부동산 부유세(IFI)를 운용한다. 싱가포르는 자가 주택에도 연간 총임대료(연간가치·AV) 기준 최대 32% 누진세율을 적용한다.

 

정부는 현재 0.1%대인 보유세 실효세율을 세계 주요 도시와 비슷하게 1% 안팎으로 끌어올리는 방향으로 부동산 세제 개편을 검토하고 있다고 한다. 만약 이렇게 되면 서울 고가 아파트 보유자의 세 부담이 눈덩이처럼 불어날 것이라는 전망이 나온다.

 

'똘똘한 한 채'도 안전지대 아니다

이 대통령은 "정책 수단을 총동원해 다주택자는 물론 주거용이 아닌 투자·투기 목적의 1주택자도 보유보다 매각이 유리한 상황을 만들겠다"고 썼다. 5월 9일 이후 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 커질 것이란 관측이 제기되자, 1주택자라도 고가 주택에는 보유세 부담을 강화할 가능성을 시사한 것으로 해석된다.

 

또한 "각종 규제와 부담은 실거주 1주택을 기본으로 하되 주거 여부와 주택 수, 가격 수준, 규제 내역, 지역 특성 등에 따라 세밀하게 가중치를 부여하겠다"며 "통상적 주거는 적극 보호하고, 주택을 활용한 투자·투기는 철저히 봉쇄하도록 설계하겠다"고 밝혔다.

 

단순 비교는 어렵다는 반론도

물론 해외와 단순 비교해 한국의 보유세 부담이 낮다고 단정하기는 어렵다는 지적도 있다. 한국은 공시지가를 기준으로 토지 가치까지 포함해 과세표준을 산정하는데, OECD 회원국 상당수는 토지를 제외하고 건물 가치만 기준으로 삼기 때문이다. 부동산 실효세율은 전체 부동산 가치를 세수로 나눠 산출하기 때문에 토지 가치를 빼면 분모가 줄어들어 실효세율이 높게 나타난다는 설명이다.

 

또한 보유세율이 낮더라도 상속세율이 세계 최고 수준인 점을 감안해야 한다는 목소리도 있다. 보유세 인상이 이른바 똘똘한 한 채 선호 현상을 억제할 수 있을지도 미지수다. 미국 뉴저지주는 실효세율이 2.3%에 달해 재산세 부담이 가장 높은 지역이지만, 최근 5년간 주택가격지수가 70% 가까이 상승했다. 보유세 부담 강화만으로 집값 안정을 담보할 수는 없다는 분석이 나오는 배경이다.

 

개인적 생각

솔직히 이 기사를 보고 처음 든 생각은 "결국 올 게 왔구나"였다. 다주택자 중과세 유예가 끝나면 다음 타겟은 뻔했다. '똘똘한 한 채'다. 다주택자들이 물량을 정리하면서 고가 1주택으로 자산을 집중시킬 거라는 예상은 누구나 할 수 있었고, 정부도 당연히 이걸 알고 있었을 것이다.

 

문제는 실효성이다. 보유세를 1%로 올린다고 해서 정말 집값이 안정될까? 뉴저지 사례를 보면 회의적이다. 세금 부담이 아무리 높아도, 집값이 계속 오르면 사람들은 산다. 오히려 "지금 안 사면 나중에 더 비싸진다"는 심리가 작동할 수도 있다.

 

그리고 해외와의 단순 비교도 조심스럽다. 한국은 이미 상속세율이 세계 최고 수준이고, 토지 가치까지 포함해서 과세한다. 이런 맥락을 무시하고 "선진국은 1%니까 우리도 1%"라는 식으로 접근하면, 실거주자들만 피해를 볼 수도 있다.

 

개인적으로는 보유세 인상 자체를 반대하는 건 아니다. 다만 '똘똘한 한 채'와 '실거주 1주택'을 어떻게 구분할 것인지, 그 기준이 명확해야 한다고 생각한다. 정부가 말하는 "세밀하게 가중치를 부여하겠다"는 표현이 구체적으로 어떻게 실현될지 지켜봐야 할 것 같다.

 

결국 5월 9일 이후가 진짜 고비다. 다주택자 중과세 유예가 끝나고, 보유세 인상안이 구체화되면, 시장이 어떻게 반응할지는 그때 가봐야 안다. 지금은 불확실성만 커지고 있는 상황이다.